2025-07-27 portale diena.lt publikuotas Akvilės Jurgelionienės straipsnis „Subliūško sodo namelių bumo burbulas“, kuris yra pateikiamas žemiau.
Dėl pasikeitusių sodo namelių statybos taisyklių pernai daugiau nei dukart šoktelėjo naujų sodo namelių registracijų apimtis. Tačiau šiemet statybų bumo nematyti, o sodininkai piktinasi naujais ribojimais ir neefektyviu infrastruktūros mokesčiu.
Lygis: kai kurios sodų bendrijos sostinėje primena įprastus nuosavų namų gyvenamuosius rajonus. / D. Labučio / ELTOS nuotr.
Atėmė galimybę?
Registrų centro duomenimis, 2019–2023 m. visoje Lietuvoje kasmet buvo įregistruojama vidutiniškai po 2 tūkst. naujų sodo namelių (tiksliau – nekilnojamojo turto (NT) objektų, kurių paskirtis mėgėjų sodų). Tačiau 2024 m. šis skaičius šoktelėjo daugiau kaip dukart – pernai buvo įregistruota 5 tūkst. naujų sodo namelių.
Registrų centro atstovas žiniasklaidai Mindaugas Samkus teigia, kad šis augimas neabejotinai yra sietinas su pernai lapkritį įsigaliojusiais Statybos techninio reglamento pakeitimais. 2024 m. lapkričio 1-ąją įsigaliojo pakeistas statybos techninis reglamentas STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“, pagal kurį I grupės nesudėtingų statinių kategorijai priskiriamų sodo namų plotas sumažintas nuo anksčiau leistinų 80 kv. m iki 50 kv. m. Nuo šiol tokių projekto nereikalaujančų statinių aukštingumas negali viršyti 5 m.
„Kaip matyti iš statistikos, minėtas teisės aktų pakeitimas, reglamentuojantis sodo namelių statybą, paskatino šių NT objektų registraciją. Artėjant šiam pasikeitimui Registrų centras fiksavo gerokai išaugusių prašymų ir darbų skaičius, dėl to teko šiek tiek reorganizuoti darbą, kad būtų atlieptas momentinis paslaugų poreikio padidėjimas“, – pasakoja M. Samkus.
Lietuvos sodininkų bendrijų asociacijos pirmininkas Juozas Ravinis taip pat sako, kad Registrų centro pernai užfiksuotas sodo namelių registracijų šuolis labiau susijęs su noru spėti įteisinti turimus pastatus iki taisyklių pasikeitimo, o ne pačiomis statybomis.
Anot J. Ravinio, sodų bendrijos pačios rūpinasi savo aplinka, savivaldybės ar seniūnijos mažai teprisideda, o sumažinus leistiną sodo namelių kvadratūrą gyvenimas soduose dar labiau pasunkėja. „Tai buvo lyg lengvata, kad žmonės, kurie tiesiog negali įsigyti būsto, galėtų statytis iki 80 kv. m namus supaprastintomis sąlygomis. Staiga buvęs aplinkos ministras sugalvojo, kad reikia tai uždrausti ir palikti 50 kv. m, nes sodo namelių užtenka, čia gyventi nereikia – tegul perka kotedžus, ima paskolas. Todėl ir buvo toks suaktyvėjimas, notarai ir antstoliai iš tikrųjų lakstė, kad užfiksuotų visas statybas iki lapkričio 1-osios“, – pasakoja jis.
„Soduose namus statosi tie, kurie turi mažiau lėšų, tuo labiau kad 80 kv. m yra minimalus šeimos namelis, kuriame galima tilpti. Todėl ir buvo Registrų centre, matyt, pateikta daug dokumentų, kad jie pradėję statybas, gal kas net ir spėjo jas užbaigti, pabaigė tvarkytis dokumentus“, – svarsto J. Ravinis.
Vis dėlto kai kurie šalies architektai mano, kad anksčiau, pasinaudojus galimybe statyti namus iki 80 kv. m be projekto, buvo gudraujama: statyti sodo namai, bet jau pastačius pakeista jų paskirtis ir įteisinti gyvenamieji namai, nors statant sodo namą nereikėjo laikytis energinio efektyvumo ar kitų reikalavimų.
Ant sodininkų pečių
Tradiciškai soduose statybų suaktyvėjimas labai priklauso nuo palūkanų normų padidėjimo bankuose – kai tik jos ūgteli, pradeda ir namai soduose dygti, sako J. Ravinis: „Negali žmonės imti begalybės paskolų, šeimos turi vaikų, skaičiuojamos visokios įmokos. Dabartinėmis sąlygomis mažai kas gali sau leisti.“
Remiantis Registrų centro duomenimis, šiais metais naujų sodo namelių registracija, regis, grįžo į iki tol buvusį tempą – per pirmąjį šių metų pusmetį įregistruota beveik 1,5 tūkst. naujų sodo namelių.
„Daugiausia sodo namelių registruojama didmiesčiuose ir šių miestų rajonų savivaldybėse: Vilniaus rajono savivaldybėje, Klaipėdos rajono savivaldybėje, Vilniaus miesto savivaldybėje, Kauno rajono ir Panevėžio rajono savivaldybėse“, – vardija M. Samkus.
J. Ravinis taip pat prognozuoja, kad šiemet soduose nebus tiek statybų, kiek jų matė pernai: „Nemanau, kad šią vasarą labai pagerėjo žmonių finansinė padėtis, verslai užsidaro. Dar ir sunkesnės statybų sąlygos, prisideda infrastruktūros mokestis.“
Tačiau tikrai gali atsirasti tokių asmenų, kurie tyliai statysis namus ir greičiausiai Registrų centrui nepateiks reikiamų dokumentų. „Žinoma, kas gali sau leisti, pasidaro projektus, leidimus ir statosi tokį namą, kokio reikia, jeigu turi pinigų. Tačiau tai buvo niša jaunoms arba nepasiturinčioms šeimoms, kad galėtų kaip nors išgyventi, o dabar jos neliko“, – pabrėžia J. Ravinis.
Jis išskiria, kad jau kelerius metus galiojantis infrastruktūros mokestis yra kitas labai svarbus veiksnys. J. Ravinio aiškinimu, iš esmės tai yra mokestis už norą sodų bendrijoje pasistatyti namą, o infrastruktūros mokesčio suma priklauso nuo savivaldybės. „Pavyzdžiui, statytojai pasakojo, kad turi sumokėti po 2 tūkst. eurų nuo namo, o už tą sumą norėtų, kad būtų padarytas šaligatvis, atvestos komunikacijos ir šiuo atveju žmonės kalba konkrečiai apie Vilnių. Tačiau žmonėms pasakoma, kad ne, negalima to padaryti, sumokėkite mokestį, o jūs paskui patys atsiveskite reikiamas komunikacijas“, – pasakoja jis.
„Infrastruktūros mokestis turėjo būti skirtas tam, kad žmonėms būtų atvestas vanduo, kanalizacija, elektra – reikalingi dalykai. Tačiau tas mokestis įkrinta į bendrą biudžetą ir nieko žymiai daugiau, nei iki to mokesčio įvedimo, sodų bendrijose neatsiranda, visais šitais dalykais reikia rūpintis patiems“, – nusivylimo neslepia J. Ravinis.
Skiriasi padėtis
Registrų centro duomenimis, šiuo metu sodų nameliuose nuolatinę savo gyvenamąją vietą yra deklaravę apie 38,5 tūkst. asmenų, tačiau sodų bendrijos Lietuvoje šiandien labai skiriasi. „Vilniaus rajone esantys sodai, Kauno mieste esančios kelios bendrijos iš viso yra išskirtiniai variantai, kaip Birštone ar Druskininkuose viskas sutvarkyta, visko skiriama vienodai – ir miestiečiams, ir sodininkams. Niekas nediskriminuoja dėl teritorijos statuso“, – sako J. Ravinis.
„Tačiau kitose savivaldybėse tai yra baltos zonos. Skiria lėšų, pavyzdžiui, keliasdešimt tūkstančių, bendrijoms įsirengti tam tikrus dalykus, tarkime, apšvietimą, gal net kelią pataisyti. Tačiau tai yra 0 proc., palyginti su tuo, kas turėtų būti skiriama ir kas yra skiriama šalia esančioms gyvenvietėms“, – įsitikinęs jis.
Anot J. Ravinio, sodininkai, kurie registruoti sodų bendrijose kaip nuolatiniai gyventojai, moka gyventojų pajamų mokesčius savivaldybėms, kurioms priklauso jų sodai, bet grąžos iš jų gauna nepakankamai. Patiems vis dar tenka rinkti pinigus, ieškoti finansavimo šaltinių, tvarkytis gerbūvį, nors dar ir infrastruktūros mokestį sumoka.
„Anksčiau būdavo lengvata, nes jeigu mieste stataisi namą, aplink yra gatvės, dujos, vanduo – yra galimybės, o soduose viskas išbraukta. Kai ES pinigai atėjo, labai mažai į sodus buvo atvesta vandentiekio. Visur vedžiojo, kur tik norėjo, o sodai iškrito“, – tikina jis.
Kaip BNS naujienų agentūrai yra teigęs aplinkos viceministras Ramūnas Krugelis, galimi tam tikri su sodų namais susiję pakeitimai: naujų apribojimų mažiems statiniams gali būti atsisakyta, o statybos leidimas ateityje galėtų būtų reikalingas tik didesniems. Pasak J. Ravinio, su naujos Vyriausybės darbo pradžia buvo siejama ir daugiau vilčių dėl įvairių pokyčių, pavyzdžiui, dėl degalų akcizo atšaukimo. Tačiau tai neįvyko.
„Aplinkos ministerijoje dabar sudaryta darbo grupė, jau buvo vienas susitikimas, pokalbis apie sodininkų problemas. Klausimas dėl 80 kv. m namelių vėl bus keliamas, nes reikėtų būti sąžiningiems: arba reikia suvienodinti sąlygas su gyvenvietėmis, jų gyventojais ir tada lieka 50 kv. m riba, o visiems didesniems statiniams reikia leidimų, arba leidžiate žmonėms tvarkytis patiems ir neprašote tokių pinigų, kuriuos imate iš gyventojų. Dabar reikia mokėti infrastruktūros mokestį ir dar pačiam tvarkytis visus gerbūvio reikalus, kad galėtum gyventi“, – sako J. Ravinis.
Nyksta, o naujos nesisteigia
Lietuvoje sodų bendrijos keičia savo veidą, pabrėžia J. Ravinis: „Sodininkystė pereina į poilsio funkciją, tai jau ir įstatyme pakeista, leista soduose registruotis žmonėms. Vadinasi, leido legalizuotis, ir jau kai kurie sodai virto gyvenvietėmis, apie sodininkystę nebėra kalbos, tiesiog dėl patogumo dar likęs sodų statusas.“
„Tačiau kitur iš tikrųjų yra tikri sodai, iki kurių reikia toli važiuoti, siauri keliukai, nėra asfalto, nuošaliose vietose, ne visi net namelius turi. Kaip buvo išdalyta tiems sodams, taip ir turi, auginasi ką nors atvažiavę arba mažą būdelę susikalę poilsiauja“, – pasakoja J. Ravinis.
„Kelios sodų bendrijos iš viso yra išsiregistravusios. Tačiau problema, kad ne taip paprasta iš sodų bendrijos tiesiog tapti gyvenviete: savivaldybė turi pakeisti žemės paskirtį, specialiai daromas planas, tai užtrunka metus dvejus. Savivaldybės neįpareigotos tai daryti – bendrija išsiregistravo ir liko kaboti ant žemės ūkio paskirties žemės. Ten namus gali statyti tik ūkininkai ir sodininkai. Sodininkų bendrijos nebeliko, o ūkininkais niekas netapo, vadinasi, tie namai tampa lyg ir ne visai legalūs“, – atkreipia dėmesį jis.
Tačiau naujos sodų bendrijos jau nebesisteigia. J. Ravinis pasakoja, kad būta verslininkų, kurie norėjo įkurti sodų bendriją, pristatyti joje namų ir parduoti, bet jiems nebuvo leista to daryti. „Naujoms sodų bendrijoms neleidžia kurtis, o kitos bendrijos tiesiog natūraliai išnyksta, nes nėra kam rūpintis, nėra pirmininkų. Iš pradžių nustojama teikti ataskaitas Registrų centrui, o paskui – rinktis į susirinkimus. Žmonės tiesiog gyvena“, – sako jis.
Lietuvoje yra daugiau kaip 1 200 sodų bendrijų ir apie 200 tūkst. sklypų jose, tačiau J. Ravinis pabrėžia, šis skaičius gali būti netikslus, nes reikėtų įvertinti realiai gyvuojančių sodų bendrijų skaičių, kaip ir nepamiršti tų, kurios neįtrauktos į oficialų registrą.
Pasak Registrų centro atstovo žiniasklaidai M. Samkaus, sodo namelių rinkoje didelių pokyčių nevyksta – pirkimo–pardavimo tendencijos atitinka bendrą šalies NT rinkos dinamiką: „Kiekvienais metais įregistruojama po 700–800 sodo namelių pardavimo sandorių, pastaraisiais metais pikas buvo pasiektas 2021-aisiais, kai buvo parduota beveik 1 tūkst. sodo namelių visoje Lietuvoje.“